到了2002年的时候，保利地产制定了10年发展规划。规划的指导思想是：以房地产开发为主，这一点这么多年来一直没有动摇过；第二点，是以滚动开发为主。这一点也与万科和中海非常相似。这是那个历史时期，特定历史轨迹下以及中国城市化进程过程中的明智选择。它有着鲜明的时代特点。

保利的十年规划主要内容概括起来就是：“三个为主，两个结合”。“三个为主”一是以“北京、上海、广州”三个中心为主，逐步向其他一、二线省会城市拓展；二是以做大做强房地产主业为主，适度地拓展相关行业，三是以商品房住宅开发为主，适度地拓展其他物业，逐步优化产品结构。

两个结合，一个是滚动性的开发收入与物业经营型收入相结合，通过开发商品房住宅加快资金周转，同时在重大的城市适度开展建设标志性的物业，形成稳定的经营收入，二是资本经营和资产营运相结合，依托资本市场采取收购、兼并手段迅速地扩大资产规模。

时代周报：我们注意到一点变化，保利地产商业的发展目标是未来3年内将自营商业规模增至300万平方米，这透露出保利地产怎么样的一种战略？

宋广菊：“十二五”规划时，保利地产适度在上一个十年发展规划上进行了些许调整，比如根据国家对于中心城市的调整，增加了天津、重庆，形成了以北京、上海、广州、天津、重庆五个中心城市为主的战略布局。去年，这五大中心城市为保利的销售作出了杰出的贡献，广东的销售额有180多亿元，京津唐的销售额100多亿元，以上海为中心的区域销售额也超过了100多亿元，成都和重庆的西部区域销售额也超过了100亿元。

同时适度调整了商用物业的重视程度，“十二五”期间，有计划地增持商业物业，逐步提升商业物业比重占30%。所以说，现在保利逐步增加商业物业的比重，并不是战略转型，而是战略规划里面早就有了这样的计划，并非心血来潮。

在“和”文化下做物业

时代周报：房地产本身是一个钢筋水泥的混合体。你上任董事长后，保利地产开始在一个新的高度思考企业发展的终极价值，从关注产品本身，到关注业主生活，到关注企业的品牌价值。在这方面有什么样的经验？

宋广菊：企业的品牌还是建设在质量和精品的基础之上的。保利地产借助于保利集团的形象，形成了一种忠诚、可靠、有实力的公司形象。加上在“和者筑善”的理念下锻造出来的集中品牌形象，在产品上倡导一种亲情的关怀；在物业管理上，强调部队大院的文化、和谐的文化。大院文化是房地产公司对业主最直接的关怀，强调住在保利地产的小区里，有部队大院的感觉，安全、管理到位、和谐、关怀，业主之间可以相互交流，小孩可以在一起玩。

为了达到这一点，我们经常组织一些活动，让孩子们多交流，营造一种专属的物业管理模式。

时代周报：这意味着保利地产把部队大院的管理模式应用到物业管理模式当中。

宋广菊：是这样的。在和的文化下，做物业。现在我们还有一个“和基金”，资助希望小学，做一些公益活动，“和你成长”活动，和基金做一些公益活动，资助一些中大、人大的优秀贫困生。“和你成长”还有员工的成长的概念，组织很多员工的很多活动。让企业和员工一起成长。同时，保利提供的产品方面，建造和谐舒适的产品。通过一系列的活动，让保利地产这个品牌结出丰硕的果实。

时代周报：是不是可以这么说，“和者筑善”看起来是很虚的一个概念，但是保利地产却往里面装入了丰富的内容？

宋广菊：对的，我们把“和者筑善”这个概念做实了。

时代周报：2011年，保利地产组织了“相约宋祖英演唱会”，这也是“和者筑善”里面的一个活动。

宋广菊：这是“和者筑善”下面的一个文化品牌的设计，就是通过“和乐中国”品牌活动，每年举办一场大型的活动。2009年，保利地产组织了“和乐中国-相约郎朗”首届和乐大使中国选择赛，在全国40多个城市组织选拔优秀的钢琴演奏小选手，由当地的大师指导，然后从这些优秀的小选手中再选拔出尖子选手来，由郎朗亲自指导。这个活动中，家长和孩子参与的积极性很高，家长们也都很开心。这实际上是我们搭建一个平台，让孩子们和家长们一起参与进来。

2010年，保利地产又组织了“相约杨丽萍和乐大使”活动。这个活动我去看了，孩子们真是太有才了，很多孩子都有成为未来舞蹈家的天赋。这个活动，也是通过选拔，选出优秀的小选手，由当地的舞蹈大师指导，最后总决赛，选拔出最优秀的小选手，由杨丽萍亲自指导。

保利地产通过一系列活动，关心下一代的成长，与业主有了充分的沟通与交流，让他们对保利地产这个品牌有了较高的认同感。

卖出房子才是真本事

时代周报：保利地产现在已经是地产行业里面排名前几位的企业，有没有超越万科的计划？

宋广菊：我们从来没有说要超越万科。我要求我们的公司向万科、中海、恒大学习，这些公司都有值得我们学习的地方。

不过，保利地产也有自己的优势。保利地产实行两级法人的管理结构，没有区域中心，在总部下设子公司。保利地产的子公司是横向拉的，这种管理构架比较扁平，管理宽度较宽。二级子公司治理比较完善，加上是一个上市公司管理结构，有利于着重加强子公司的班子团队建设。

时代周报：保利地产的强项是营销，而你本人也非常注重营销。除了“喜春行动”外，接下来还有什么样的营销措施？

宋广菊：我一直认为，盖好房子不是真本事，把房子卖出去才是真本事。企业的核心竞争力还是销售能力。

通过多年的培养，保利地产已经拥有一支自己的全国性的营销团队。这是保利地产区别于全国其他地产企业的最大不同。在很多楼盘的销售过程中，保利地产都会实行双代理制，好处是，既有竞争，又能相互学习。因为只实行代理制度，外包给营销代理公司，就又缺少了对一线市场的传导神经，对市场的变化反应就会慢。